Банкротство с ипотекой

Банк России видит риски «кредитного пузыря» в ипотеке.
Есть 4 фактора, на которые обращает внимание ЦБ и игнорирует Правительство:

1. Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. На 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля за год составил 27%.
2. 43% ипотечных кредитов на вторичку и 39% на новостройки выдано заёмщикам, которые уже платят по своим кредитам более 80% от дохода.
3. Доля кредитов с небольшим первоначальным взносом до 20% на первичке составляет 63%, на готовое жилье 44%.
4. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%.

Если резюмировать простыми словами, ипотеку массово оформляют закредитованные граждане, у которых нет собственных накоплений на первоначальный взнос. Чаще всего деньги на первоначальный взнос взяты в кредит. Всё это может привести к росту просрочки по ипотеке, когда заемщики не смогут вовремя оплачивать свои кредиты.

Соответственно на рынок «вывалится» большое количество залогов и цена на недвижимость снизится. А это приведет к дефолтам у новых заемщиков - зачем платить ипотеку, если сумма кредита больше стоимости квартиры?

«Цена недвижимости постоянно растет, это фантастический сценарий, когда она снизится» - говорят скептики. Но если это произошло в других странах мира при схожем сценарии, почему это не случится с нами?

Чтобы бороться с этим явлением Банк России увеличивает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с 1 октября. Говоря по-русски, делает для банков невыгодным выдачу ипотеки закредитованным гражданам с низким первоначальным взносом.

А что планирует предпринять Правительство РФ? Оно крайне не заинтересовано в снижении объемов выдачи ипотечных кредитов. По их обоснованному мнению за счёт ипотеки растет не только строительная отрасль, но и все смежные отрасли. Плюс идёт рост потребления отделочных материалов, сантехники, электрики, мебели, бытовой техники, коммунальных услуг и пр. Все это благотворно влияет на развитие экономики страны.

Исходя из этого, кабмин в конце июля поддержал законопроект о сохранении за банкротами-ипотечниками единственного жилья!

До недавнего времени в процедуре банкротства физического лица ипотечная квартира попадала в конкурсную массу и реализовывалась на торгах. Залоговая недвижимость никак не защищалась, даже если она была единственным жильем для заемщика и членов его семьи, включая несовершеннолетних. Это являлось стоп-фактором для большинства клиентов, рассматривающих банкротство граждан с ипотекой. Весной 2023 года было принято знаковое решение Верховного суда в деле о банкротстве с ипотекой. Квартиру сохранили за должником на условии заключения с банком мирового соглашения – локального плана реструктуризации.

Законопроектом должнику предлагается заключить с ипотечным банком мировое соглашение или составить план реструктуризации, при этом все остальные кредиты перед другими кредиторами будут списаны. Подобный дисбаланс явно не устроит остальных кредиторов, но кто их будет спрашивать?

Получается, Правительство адекватно оценивает риски на рынке ипотеки и пытается их снизить, не сворачиванием льготных программ, а снижением долговой нагрузки действующим ипотечным заемщикам через инструмент личного банкротства.

Проблема закредитованности, как мы видим на цифрах, актуальна для 40% ипотечников. Поэтому в результате принятия такого законопроекта банкротство с ипотекой будет пользоваться большей популярностью, чем сейчас. Люди смогут существенно снизить платежи по своим кредитам и сохранить единственное жилье. Строительная и смежные отрасли не пострадают, сворачивание ипотеки не произойдет. Единственный минус - возрастет количество недобросовестных заемщиков, которые пойдут в преднамеренное банкротство. Списать свои долги по кредитам захотят и те, кто вполне справляется с их погашением.

Когда будет принят такой законопроект, покажет время. Но уже сейчас практика Верховного суда начинает применяться в Арбитражных судах, а это значит, что шансы сохранить ипотечную квартиру при списании остальных долгов реальны.